معتبر بودن سند عادی در نظام حقوقی ما به شدت توالی فاسدی داشته است - مجله یگانه

رسول احمد زاده قاضی چهارباغ، در مصاحبه با خبرنگار اجتماعی خبرنگاران گفت: استان البرز به خاطراینکه در نزدیکی پایتخت است موقعیت جغرافیایی ویژه ای که دارد؛ به نوعی حیات خلوت محسوب می گردد و تبدیل آن به استان باعث شده که به تبع این تغییر فضا و تشکیلات اداری و چارت سازمان های مختلف نیز تغییر و رشد نموده؛ مسئولین و سیستم ها ارتقای سازمانی و ساختاری پیدا نموده اند و فضا را هم برای خدمت و هم برای خیانت فراهم نموده است؛ به این معنی که در حال حاضر در استان البرز خیلی از روستا ها هنوز از لحاظ موقعیت و امکانات شرایط یک روستا را دارند، اما بخاطر این تغییر به شهر تبدیل شده اند و یا شهر هایی کوچک که به شهرستان تبدیل شده اند.

وی اضافه کرد: البته حجم جمعیت در استان البرز زیاد است، ولی فضا و نظم فکری حاکم برآن باعث شده که این استان، بصورت طبیعی رشد نکند و این عدم رشد طبیعی شهری در نهایت منجر به وجود فساد در ادارات و سازمان های مختلف استان البرز شده است؛ یعنی می توان گفت: در شهر کرج فساد اداری هم پای جرایم مجرمین در کف خیابان است.

احمد زاده ادامه داد: کرج ایران کوچک است؛ همه اقوام با هر زبانی در این شهر زندگی مینمایند، این نزاع گفتمانی بین فرهنگ های مختلف باعث تعارض هنجاری می گردد و این تعارض عملا منجر به جرم می گردد؛ اختلاف فرهنگی، قومی، زبانی تمام باعث نزاعی بین گروه های فکری مختلف می گردد و جرم را ایجاد می نماید.

وی اضافه کرد: در نهاد های اداری استان البرز هم همین اختلاف وجود دارد؛ در این مورد به نظرم شهرداری استان البرز سوژه جالبی است به دلیل ارتقای ساختاری استان البرز و تبدیل روستا ها به شهر، شهرداری ها ایجاد می شوند، شورای روستا ها که تا دیروز دنبال آب روستا و کشاورزی بودند به شورا های شهر تبدیل می شوند و بجای آب روستا و کشاورزی مردم باید به دنبال پروژه های شهری و عمرانی و ساخت و ساز بروند؛ چون فضا شهرنشینی می گردد و بافت کشاورزی خیلی خوبی در آن منطقه وجود دارد، فضا به فضای ساخت و ساز و تغییر کاربری تبدیل می گردد بعد مسئولان همین نهاد هایی هستند که ناگهان دچار تغییر ساختاری شده اند؛ یعنی شوراها، دهیاری، شورای شهر و شهرداری و به تبع سازمان جهاد کشاورزی که متولی امر مقابله با تغییر کاربری است.

دادستان چهار باغ اظهار کرد: چهار باغ محلی فقیر و محروم است، بخش کوچکی از استان البرز است، حتی شهرستان هم نیست، بخشی است با صد هزار نفر جمعیت. این بخش متشکل از سه روستای مهدی آباد، ملک آباد و چهار باغ است، رهن سالانه در مهدی آباد و ملک آباد دو میلیون تومان می گردد و اجاره ماهیانه نیز 100 هزار تومان است؛ چنین بخشی به دلیل اراضی عمده کشاورزی در آن، طعمه طبقه سرمایه دار است؛ قیمت اراضی پایین است، دسترسی از شهر های بزرگ راحت است پس برای تفریحات آخر هفته در این محل ها ویلا می سازند برای مثال در چهار باغ، اگر از اتوبان تهران-کرج به سمت پایین حرکت کنید به چهار باغ می رسید خب طبیعتا سرمایه داران ساکن تهران برای خرید زمین و ساخت ویلا به چهارباغ میایند زمین های خریداری شد شان را خرد و تبدیل به شهرک های خوش نشینی می نمایند.

وی با اشاره به عوارض این اتفاق گفت: یکی از آثار این خرید و فروش، خرد کردن زمین و تبدیل آن به شهرک، بالا رفتن قیمت زمین است در این محل و اطراف آن و نمود اختلاف طبقاتی و فساد و فرهنگ ملحد است؛ کشاورز در این منطقه با خودش حساب می نماید که من زمینی یک هکتاری دارم اگر با این وضع امروز و دولت و در وضعیتی که از کارگر حمایتی نمی گردد، در این زمین کشاورزی کنم، شاید سالانه بتوانم صد میلیون محصول کشاورزی برداشت کنم و با تمام هزینه های لازم شاید در سال 50 میلیون درآمد من از کشاورزی باشد، اما اگر زمین کشاورزی ام را که متری 50 هزار تومان است تفکیک کنم و تغییر کاربری دهم، فقط با یک بلوک بندی و قطعه کشی، زمین 50 هزار تومانی، 350 هزار تومان می گردد؛ ارزش اضافه کرده دیوار بلوکی در زمین یک هکتاری که تقسیم به 20 قطعه می گردد، در متری شاید 300، 400 هزار تومان است.

قاضی رسول احمد زاده ادامه داد: در نهایت کشاورز به این نتیجه می رسد که اگر با یک بلوک بندی و قطعه کشی، قیمت زمین به این میزان افزایش پیدا می نماید با ویلا ساختن در این قطعات قیمت بیشتر هم می گردد، پس آغاز به ساخت و ساز در این قطعات می نماید؛ همین کار باعث می گردد زمین تا دو میلیون تومان افزایش پیدا کند؛ یعنی زمین کشاورزی که 50 هزار تومان قیمتش با یک کار غیرمجاز و غیرقانونی که در قانون جرم هم تلقی شده، ارزش اضافه کرده ای سر به فلک پیدا می نماید. حساب کنید یک هکتار را متری 50 هزار بفروشد چه قدرسود دارد تا متری دو میلیون تومان.

وی اضافه کرد: در رابطه با تغییر کاربری در روستا، اولین فساد توسط شورا های روستا، دهیار، جهاد کشاورزی، بخشدار، بخشداری، متولی نظارت بر ساخت و ساز در روستا ها هستند که عملا بخاطر گستردگی، کاری در دست شان بر نمیاید و در نهایت خود روستایی ها باید نظارت نمایند.

دادستان چهارباغ اظهار کرد: مسئله بعدی ویلا های اجاره ای 24 ساعته است؛ اگر سایت دیوار را باز کنید پر است از اجاره های 24 ساعته که فقط برای فساد است و روزی سه میلیون اجاره داده می گردد و اماکن هم هیچ نظارتی نمی نماید. چراکه هتل ها نظارت بالایی دارند و روابط شرعی اخلاقی را چک می نمایند؛ در طی آنالیز یکی از پرونده هایم در خصوص همین اجاره های 24 ساعته، به معاونت پیشگیری از وقوع جرم نامه ای ارسال کردم و خواستم تا به سایت دیوار تذکر بدهند.

این دادستان قوه قضائیه با اشاره به تاثیرات منفی تغییر کاربری و ویلا سازی در بافت روستایی: بحث از بین رفتن بافت کشاورزی یکی دیگر از آثار منفی ویلا سازی و تغییر کاربری در بافت روستایی است؛ در زمین های کشاورزی این مناطق، منبع آب های زیادی وجود دارد تا از زمین آب استخراج نمایند و برای کشاورزی در منبع آب پر می نمایند، اما پس از تغیر کاربری، چون به این افراد و به این ویلا ها آب قانونی نمی دهند، پس این آب ذخیره شده در منبع را استفاده می نمایند برای آبیاری درختان ویلا و مصارف شخصی مثل حمام و آشامیدنی، در نهایت این کار باعث کاهش سطح آب در منطقه می گردد و، چون این برداشت آب معمولا اصولی نیست در کشاورزی منطقه نیز تاثیر منفی می گذارد.

وی اضافه کرد: مسئله دیگری که در تغییر کاربری به بار می آید اشتراک های غیرمجاز است؛ صاحبان این زمین ها و ویلاها، آب و گاز و برق مجاز ندارند؛ برق و گاز غیرمجاز و بعضا آب غیرمجاز هم برای خود ایجاد می نمایند. چاه های غیرمجازی که این افراد حفر می نمایند، قاتل کشاورزی است؛ چون آب منطقه را از بین می برد.

قاضی رسول احمد زاده به نقل از رئیس اداره گاز منطقه گفت: در طی آنالیز منطقه ای متوجه شدیم که بعضی با لوله های پلاستیکی مخصوص آب، خط انتقال گاز ایجاد نموده بودند؛ با لوله های پلاستیکی یک شهرک را گاز کشیدند و هیچ کدام هم نقشه ندارند و اگر اتفاقی هم بیفتد ما نمی توانیم کنترلش بکنیم.

احمد زاده ادامه داد: همه این ها باعث افزایش قیمت زمین در منطقه می گردد و خود روستاییان نمی توانند خانه بخرند، پس هزینه های زندگی افزایش پیدا می نماید، فرهنگ آن فضا تغییر می نماید تجملاتی می شوند و اثرات این موضوع باید از لحاظ اخلاقی و فرهنگی، مورد مطالعه قرار بگیرد.

وی اظهار کرد: توجیح اثرات مخرب ویلا سازی در مناطق کشاورزی به مردم، کار رسانه ها و خبرگزاری هاست و باید مردم را فعال کنیم یعنی مردم را توجیح کنیم که اگر امروز این زمین کشاورزی را بفروشید تا ماشین های گران قیمت سوار شوی، فردا پسرت بنز سوار نمی گردد بلکه پسرت سرایدار ویلا هایی که در زمان فروخته شده تو ساخته اند می گردد. این تفکر را باید در طی یک کار رسانه ای و فرهنگی ایجاد کرد.

دادستان چهارباغ با اشاره به خلا های قانونی موجود گفت: قانونی راجع به تغییر کاربری داریم که از اصلی ترین قانون های جهاد کشاورزی است، این قانون تغییر کاربری را جرم انگاری نموده است و بیان داشته که به موجب تغییر کاربری برای اولین بار فرد به پرداخت جریمه نقدی محکوم می گردد و برای دومین بار، در کنار جریمه نقدی، به حبس نیز محکوم خواهد شد؛ این قانون سالهاست تصویب شده، اما الزامات اجرا کردن آن فراهم نیست، همچنین بازدارندگی لازم را ندارد چراکه صرفا با نتیجه مقابله می نماید.

وی اضافه کرد: مهمترین الزامی که برای جلوگیری از تغییر کاربری وجود دارد، بحث سند عادی و سند رسمی است؛ سند عادی در معاملات اموال غیرمنقول رسمیت دارد برای همین تغییر کاربری به راحتی انجام می گردد، اما اگر تنها معاملات رسمی در خصوص اموال غیرمنقول به رسمیت شناخته گردد، چون تغییر کاربری و تفکیک غیرمجاز و غیرقانونی تلقی شده، پس مالکیت رسمی بدون تغییر در ملک و به صورت کامل قابل انتقال است و هیچکس نمی تواند یک زمین یک هکتاری را با تقسیم به دو نیم هکتار بفروشد.

احمدزاده ادامه داد: مشکل این است که نظام حقوقی ما معامله عادی در خصوص اموال غیرمنقول را می پذیرد و بیان می دارد که اگر نمی توانید رسمی بفروشید، ایرادی ندارد بین خودتان ملک را قولنامه کنید؛ یعنی زمینی تقسیم شده را نمی توان بصورت رسمی در دفترخانه معامله کرد، اما خارج از دفترخانه و با حضور دو شاهد میتوان به صورت عادی یک قولنامه نوشت و زمین تفیکیک شده را به فروش رساند و این مسبب همه مشکلاتی است که بر اثر تغییر کاربری ایجاد می گردد؛ مهمترین، کلیدی ترین و پنهان ترین دلیلی که موجب ایجاد بستر تغییر کاربری شده، رسمیت داشتن معامله و سند عادی در خصوص اموال غیرمنقول است.

وی با اشاره به تبعات معامله عادی گفت: به این معاملات عادی سند تعلق نمی گیرد؛ چون غیرمجاز تفکیک شده اند و غیرمجاز تغییر کاربری داده شده اند و حد نصاب را رعایت ننموده اند، جهاد و اداره ثبت به آن ها سند تفکیکی نمی دهد، پس بهتر نبود در اموال غیر منقول، قول نامه و صلح نامه و دیگر معاملات عادی را به رسمیت نمی شناختیم در آن صورت هیچکس نمی توانست زمین خود را تغییر کاربری دهد.

این دادستان قوه قضائیه اضافه کرد: معتبر بودن سند عادی در نظام حقوقی ما به شدت توالی فاسدی داشته است و می توان به راحتی گفت اگر قانونی در خصوص عدم اعتبار و رسمیت معاملات عادی در اموال غیر منقول تصویب گردد، حداقل 50 درصد از پرونده های موجود در دادگستری، حل و فصل می گردد و جدی ترین معضل قوه قضائیه یعنی اطاله دادرسی که رئیس جدید قوه قضائیه نیز بشدت بر کاهش آن اهتمام دارد نیز حل می گردد.